法律科普：什么是民事诉讼，如何进行？

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【引言】

民事诉讼是指由法院依法审理的涉及民事权益的争议案件。民事诉讼的目的是保护当事人的合法权益，维护社会秩序和公共利益，促进社会和谐。

【案例描述】

甲与乙于2021年6月1日签订了一份房屋买卖合同，约定甲以100万元的价格向乙购买其位于北京市海淀区某小区的一套房屋，并支付了10万元的定金。

合同约定，甲应于2021年7月1日支付剩余90万元，并办理房屋过户手续。但是，在2021年6月15日，甲发现该房屋存在严重质量问题，如墙体开裂、漏水等，并且该房屋已被北京市住建委列入危房名单。

甲认为乙在签订合同时隐瞒了该房屋的真实情况，故要求解除合同，并要求乙退还定金并赔偿损失。乙不同意解除合同，认为该房屋质量问题是在签订合同后发生的，并且甲已经超过了法律规定的检查期限。

乙要求甲按照合同履行付款义务，并表示如果甲不履行合同，则视为违约，并按照合同约定扣除定金。

由于双方未能通过协商解决争议，甲于2021年8月1日向北京市海淀区人民法院提起了民事诉讼，请求法院判令：解除房屋买卖合同；乙退还甲支付的10万元定金；乙赔偿甲的经济损失和精神损害共计20万元；乙承担诉讼费用。

乙在法定期限内向法院提交了答辩状，反驳甲的诉讼请求，请求法院判令：维持房屋买卖合同的效力；甲按照合同履行付款义务；甲承担因违约造成的损失，包括定金、利息等共计15万元；甲承担诉讼费用。

【法院判决】

本案的争议焦点是该房屋是否存在质量问题，以及该质量问题是否影响到合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，当事人可以在合同约定或者法律规定的期限内检查标的。

如果没有约定或者法律没有规定检查期限的，当事人应当在合理期限内检查。

根据《中华人民共和国物权法》第一百一十八条的规定，买受人应当在合理期限内检验标的物是否符合约定。如果标的物不符合约定，买受人可以请求解除合同或者要求降低价款，并可以要求卖方赔偿损失。

甲与乙签订的房屋买卖合同并没有约定检查期限，也没有涉及房屋质量问题。

因此，甲应当在合理期限内检查该房屋是否符合约定。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，买受人应当在交付商品房之日起一年内检验商品房是否符合约定。如果超过一年仍未检验的，视为商品房符合约定。

甲于2021年6月1日签订了房屋买卖合同，并于2021年6月15日发现了该房屋存在质量问题。甲是在合理期限内检查了该房屋，并及时提出了解除合同的请求。

关于该房屋是否存在质量问题，以及该质量问题是否影响到合同的履行，法院认为有以下证据可以证明：甲提交了北京市住建委出具的《关于某小区部分房屋存在安全隐患的通知》，证明该房屋已被列入危房名单，并建议业主尽快搬离。

提交了北京市海淀区住建局出具的《关于某小区部分房屋存在安全隐患的整改通知》，证明该房屋需要进行紧急整改，并责令业主配合整改工作；提交了北京市海淀区住建局委托的第三方机构出具的《关于某小区部分房屋安全评估报告》，证明该房屋存在严重结构缺陷和安全隐患，不适宜居住。

甲提交了自己拍摄的该房屋内部和外部的照片和视频，证明该房屋存在墙体开裂、漏水等明显质量问题；甲提交了自己与乙的通话记录，证明乙在签订合同时隐瞒了该房屋的真实情况，甚至威胁甲不得解除合同。

综上所述，法院认为该房屋存在严重的质量问题，严重影响了合同的履行，构成了合同法第九十四条规定的根本违约。

根据合同法第九十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。

因此，甲有权解除与乙签订的房屋买卖合同，并要求乙退还定金并赔偿损失。

如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。

【焦点争议】

双方最主要的争议是关于该房屋是否存在质量问题，以及该质量问题是否影响到合同的履行。这涉及到以下几个方面的问题：

如何界定房屋质量问题？房屋质量问题是指房屋在设计、施工、装修、使用等过程中出现的不符合国家标准、行业规范或者当事人约定的缺陷或者隐患。

房屋质量问题包括结构性缺陷、功能性缺陷、安全性缺陷、美观性缺陷等。例如，房屋存在墙体开裂、漏水、倒塌等现象，就属于房屋质量问题。

如何确定房屋质量问题的责任？房屋质量问题的责任应当根据具体情况进行判断。一般来说，如果房屋质量问题是由于开发商或者施工方在建设过程中造成的，那么开发商或者施工方应当承担责任。

如果房屋质量问题是由于业主在使用过程中造成的，那么业主应当承担责任；如果房屋质量问题是由于自然灾害或者不可抗力造成的，那么不应当追究任何一方的责任。

此外，如果房屋质量问题是由于多方原因共同造成的，那么应当根据各方的过错程度分摊责任。如何处理房屋质量问题？房屋质量问题的处理应当遵循以下几个原则：

优先协商原则：当事人发现房屋存在质量问题时，应当及时通知对方，并尽量通过协商解决争议。协商的方式可以是整改、赔偿、调换、退货等。协商的结果应当以书面形式确认，并具有法律效力。

适度救济原则：当事人在协商无果或者对方拒绝协商时，可以向有关部门投诉或者向法院起诉。在投诉或者起诉时，应当根据房屋质量问题的性质和严重程度，合理地提出救济请求，不得过分索赔或者无理取闹。救济的方式可以是解除合同、要求降低价款、要求赔偿损失等。

举证责任原则：当事人在投诉或者起诉时，应当对自己主张的权利或者反驳对方主张的权利所依据的事实承担举证责任。举证的方式可以是出示合同、发票、检验报告、照片、视频、证人证言等。举证的时间应当在法定期限内完成，逾期不再补充。

【律师观点】

甲作为买受人，在合理期限内检查了该房屋是否符合约定，并发现了该房屋存在严重的质量问题，严重影响了合同的履行。甲有权解除与乙签订的房屋买卖合同，并要求乙退还定金并赔偿损失。

乙作为卖方，在签订合同时隐瞒了该房屋的真实情况，构成了欺诈行为。乙应当承担违约责任，并退还定金并赔偿损失。

我认为甲在本案中采取了正确的法律行动，并有充分的证据支持自己的诉讼请求。我建议甲在收到法院判决书后，及时执行判决，并催促乙履行判决内容。

如果乙拒绝执行判决或者拖延执行判决，甲可以向法院申请强制执行，并要求乙支付迟延履行期间的利息和违约金。

【结语】

我们了解了什么是民事诉讼，以及如何进行民事诉讼。分析了民事诉讼中可能涉及到的争议焦点和处理方法，